Αυστηρότερο γίνεται από εφέτος το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνεται όλο και πιο αυστηρό.

Για το 2026, οι περιορισμοί όχι μόνο παγιώνονται, αλλά επεκτείνονται γεωγραφικά, με στόχο την προστασία του οικιστικού αποθέματος και την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης. Με τα νέα δεδομένα, πλέον οι «ελεύθερες» ζώνες συρρικνώνονται και η “άδεια Airbnb” δεν θα ακολουθεί αυτονόητα το ακίνητο αν τυχόν αυτό μεταβιβαστεί.

Στην Αθήνα, οι περιορισμοί νέων αδειών που τέθηκαν σε ισχύ από το 2025 εξακολουθούν να ισχύουν στο ακέραιο και το 2026. Ενώ από την 1η Μαρτίου 2026 στο καθεστώς αυτό εντάσσονται και νέες περιοχές στη Θεσσαλονίκη. Και στο εξής, στις «κορεσμένες» περιοχές αποσυνδέεται η άδεια λειτουργίας (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) από το ίδιο το ακίνητο, εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα στις μεταβιβάσεις αλλά και στην αγορά ακινήτων γενικότερα.

Η «παγίδα» της μεταβίβασης: η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο

Η εφαρμογή του μέτρου θα γίνεται μέσω του Μητρώου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ, με μπλοκάρισμα νέων εγγραφών στις ζώνες που εντάσσονται στον περιορισμό. Το 2026 θεωρείται έτος «δοκιμής» για την αποτελεσματικότητά του. Αν τα στοιχεία δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, δεν αποκλείεται η χρονική παράταση του μέτρου, ή και η επέκτασή του σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.

Τι αλλάζει πρακτικά;

Η σημαντικότερη αλλαγή που οφείλουν να γνωρίζουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας Airbnb στις ζώνες όπου ισχύουν απαγορεύσεις. Η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης παύει να θεωρείται «προίκα» ή συνοδευτικό στοιχείο του ακινήτου.

Συγκεκριμένα, εάν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη αναστολής έκδοσης νέων αδειών αλλάξει χέρια —είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς— η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης διαγράφεται αυτομάτως. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να εκδώσει νέο ΑΜΑ, γεγονός που τον υποχρεώνει να διαθέσει το ακίνητο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση ή για ιδιοκατοίκηση.

Αθήνα: «πάγωμα» στα 1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα και το 2026

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς των περιορισμών που τέθηκε ήδη σε ισχύ από το 2025, συνεχίζεται και εφέτος. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών καλύπτει το κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας και τις περιοχές που δέχονται τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Δηλαδή:

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.
• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Αφορά περιοχές όπως το Μετς και ο Νέος Κόσμος.
• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Καλύπτει τα Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρουφ.

Στις περιοχές αυτές, κανένα ακίνητο (νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή κενό) δεν μπορεί να εισέλθει στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Θεσσαλονίκη: «Πάγωμα» στην Α’ Δημοτική Κοινότητα

Από την 1η Μαρτίου 2026, το μοντέλο της Αθήνας εφαρμόζεται και στη Θεσσαλονίκη. Το «πάγωμα» των νέων αδειών θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με πρόβλεψη δυνατότητας παράτασης και σε επόμενα έτη. Θα αφορά στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, όπου εντοπίζονται σήμερα 4.800 από τις 7.500 συνολικά καταχωρίσεις ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου.

Η ζώνη απαγόρευσης περιλαμβάνει:

• Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο (Πλατεία Αριστοτέλους, άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή).
• Την περιοχή των Λαδάδικων και του Λιμανιού.
• Την παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο.
• Τις γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Αυστηρότεροι έλεγχοι και προδιαγραφές

Πέραν των χωροταξικών περιορισμών, το κράτος εντείνει τους ελέγχους νομιμότητας μέσω μικτών κλιμακίων του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι εστιάζουν στην τήρηση σωρευτικών προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα πρέπει υποχρεωτικά να διαθέτουν:

• Ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης.
• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και ρελέ διαφυγής.
• Πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου.
• Πιστοποιητικό απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες προ του ελέγχου. Σε περίπτωση διαπίστωσης παραβάσεων, το πρόστιμο ορίζεται στις 5.000 ευρώ, ποσό που διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται σε τρίτη παράβαση.

ΑΠΕ-ΜΠΕ

Σε φάση διαβούλευσης εισέρχεται η διαδικασία καθορισμού του κατώτατου μισθού για το 2026, μετά την πρόσκληση της υπουργού Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, Νίκης Κεραμέως, προς τους κοινωνικούς εταίρους και τους επιστημονικούς φορείς.

Στο πλαίσιο αυτό, τόσο η Επιτροπή Διαβούλευσης όσο και η Επιστημονική Επιτροπή καλούνται να καταθέσουν τα υπομνήματά τους.

Η Επιτροπή Διαβούλευσης απαρτίζεται από πέντε εκπροσώπους οργανώσεων εργαζομένων, πέντε εκπροσώπους εργοδοτικών οργανώσεων και τον πρόεδρο του Οργανισμού Μεσολάβησης και Διαιτησίας (Ο.ΜΕ.Δ.).

Παράλληλα, η πενταμελής Επιστημονική Επιτροπή συγκροτείται από ανεξάρτητους εμπειρογνώμονες σε θέματα οικονομίας και οικονομίας της εργασίας, που υποδεικνύονται από το υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.), καθώς και από τον πρόεδρο του Συμβουλίου Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων (Σ.Ο.Ε.).

Τα υπομνήματα των δύο Επιτροπών και οι σχετικές εκθέσεις θα συνεκτιμηθούν για τον καθορισμό του ύψους της αύξησης του κατώτατου μισθού.

Στη συνέχεια, θα αποσταλούν στο Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) για τη σύνταξη του σχεδίου πορίσματος της διαβούλευσης.

Η διαδικασία θα ολοκληρωθεί με την εισήγηση της υπουργού Εργασίας στο υπουργικό συμβούλιο, με στόχο ο νέος κατώτατος μισθός να τεθεί σε ισχύ από τον Απρίλιο 2026.

Όπως αναφέρει σε δημόσιες τοποθετήσεις της η κ. Κεραμέως, παραμένει στο ακέραιο η δέσμευση της κυβέρνησης και του πρωθυπουργού ο κατώτατος μισθός να φτάσει στα 950 ευρώ και ο μέσος μισθός στα 1.500 ευρώ έως το 2027.

Σημειώνεται ότι ο εισαγωγικός μισθός στο Δημόσιο έχει εξισωθεί με τον κατώτατο μισθό του ιδιωτικού τομέα, με ταυτόχρονη οριζόντια αύξηση σε όλα τα μισθολογικά κλιμάκια. Το εισαγωγικό κλιμάκιο στο Δημόσιο διαμορφώνεται, βάσει του καθορισμού του κατώτατου μισθού στον ιδιωτικό τομέα, ενώ αυξάνονται και τα υπόλοιπα κλιμάκια.

Σύμφωνα με το υπουργείο Εργασίας, «δύο βασικοί παράγοντες καθορίζουν το πλαίσιο της αύξησης: πρώτον, η ενίσχυση του εισοδήματος των εργαζομένων και, δεύτερον, οι δυνατότητες της αγοράς εργασίας, των επιχειρήσεων και των δημοσιονομικών του κράτους, δεδομένου ότι ο κατώτατος μισθός αφορά και τον δημόσιο τομέα. Ταυτόχρονα, συνεχίζεται η εντατική προσπάθεια για την τόνωση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών και τη διαρκή ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματός τους, με γνώμονα τις συνθήκες της αγοράς εργασίας».

Σήμερα, ο κατώτατος μισθός ανέρχεται στα 880 ευρώ, ενώ το κατώτατο ημερομίσθιο των εργατοτεχνιτών διαμορφώνεται στα 39,30 ευρώ.

Από το 2019 μέχρι το 2025, έχει σημειωθεί αύξηση του κατώτατου μισθού κατά 35,4%.

Από την αύξησή του ωφελούνται άμεσα οι μισθωτοί του ιδιωτικού τομέα, οι δημόσιοι υπάλληλοι, οι τριετίες (προσαύξηση στον κατώτατο μισθό, βάσει της προϋπηρεσίας του κάθε εργαζομένου), καθώς και τα επιδόματα και οι παροχές που υπολογίζονται με βάση τον κατώτατο μισθό.

Επιπλέον, η αύξηση στον κατώτατο μισθό έμμεσα συμπαρασύρει προς τα πάνω και τον μέσο μισθό.

Όπως επισημαίνουν στελέχη του υπουργείου Εργασίας, η νέα αύξηση πραγματοποιείται σε μια αγορά εργασίας που βελτιώνεται σταθερά, με την ανεργία να έχει υποχωρήσει στο 8,2%, περισσότερες από 500.000 νέες θέσεις εργασίας να έχουν δημιουργηθεί από το 2019 και το μη μισθολογικό κόστος να έχει μειωθεί σημαντικά.

Τι αλλάζει το 2028

Από τα μέσα του 2027, θα τεθεί σε εφαρμογή νέος μηχανισμός καθορισμού του κατώτατου μισθού.

Με το νέο σύστημα, το ποσοστό της ετήσιας αύξησης του κατώτατου μισθού θα είναι το άθροισμα του ετήσιου ποσοστού μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ειδικά για τα νοικοκυριά στο χαμηλότερο 20% της εισοδηματικής κατανομής και του μισού του ετήσιου ποσοστού μεταβολής της αγοραστικής δύναμης του Γενικού Δείκτη Μισθών κατά την ίδια χρονική περίοδο.

Συμπερασματικά, θα λαμβάνεται υπ’ όψιν η ακρίβεια για τα νοικοκυριά στο χαμηλότερο 20% της εισοδηματικής κατανομής και η αύξηση της παραγωγικότητας της ελληνικής οικονομίας.

Σύμφωνα με το υπουργείο Εργασίας, οι καινοτομίες του νέου συστήματος είναι ότι ενισχύει την ασφάλεια για τους εργαζόμενους, καθώς προβλέπεται ότι ο κατώτατος μισθός δεν μπορεί να μειωθεί, το ύψος του συνδέεται με πραγματικά οικονομικά μεγέθη, όπως ο πληθωρισμός και η παραγωγικότητα και βασίζεται σε αντικειμενικά δεδομένα της ΕΛ.ΣΤΑΤ., ενισχύοντας τη διαφάνεια και την εμπιστοσύνη στο σύστημα.

ΑΠΕ-ΜΠΕ